说明：这篇文章发布的略晚，其实早就写好了，但是为了尽可能严谨，过年结束我从安徽老家回到杭州，又核对了一下自己手里的纸质合同才发出来。
在前一篇文章里，我分享了自己如何在当下房子不好卖的时期，一个月内卖掉了房子。
有些人一直想卖房子但是拖着没卖，也和对房子的交易流程不熟悉有关系。所以这篇文章我会介绍房子的完整交易流程。
除了列举每个步骤、需要准备的东西，我还会结合自己的理解，介绍一些步骤背后的原理和要注意的风险。
一、签三方合同
通常在买家卖家价格谈判时，中介都会提前让买卖双方带上身份证，让卖家带上房产证（或者有些卖家最开始就会把房产证暂存在中介公司）。一旦谈判成功，现场就可以签三方合同。
三方合同是买家、卖家、中介三方一起签的合同，也是卖房流程的起点。
在这个过程中，卖家需要提供房产证，证明这个房子是属于自己的，买家也会现场确认。
买家则需要向卖家支付定金，并且签署一份定金协议，证明买家向卖家支付了定金。定金金额由买卖双方协商，通常是房子成交价的1-5%（按规定最高不能超过20%）。
注意，这里是定金，不是订金，定金具有法律约束力，如果买家违约，定金不会退还，卖家违约则需要双倍赔付。而订金是买卖双方自行协商的预付款，成交失败一般会退还。
三方合同主要说明了房子的基本信息、成交价格、中介费、定金数额，接下来的交易流程细节，包括房屋内的家具电器等设施，多长时间交房，以及每一步流程中如果双方违约该如何赔偿等。
一般来说，买房的全部房款，会分为定金、资金托管金额、交房保证金三部分，先后支付给卖家，并在三方合同中约定。定金是签三方合同时支付，锁定交易意向；资金托管金额是最主要的，包含买家的首付和贷款（如有）；交房保证金通常是几千，会在最后交房完成时支付，是为了维护买家的利益，避免卖家的房子有物业欠费等问题。
三方合同比较灵活，可以根据实际情况修改，一些买卖双方约定的特殊内容也可以在附件中备注说明。
如果一切顺利，从签署这份合同开始，就会一直走到最后一步：钱款从买家转交给卖家，房子完成过户和交房。
但三方合同仅靠定金约束，还不算正式合同。在此期间，买家和卖家都有可能违约，房子就无法最终成交。
虽然定金通常有好几万，违约还可能按约定赔偿数倍定金，违约成本不低。但若出现政策变化、房价大幅波动，或买卖双方自身原因，仍有可能违约。
通常签三方时卖家就要把房产证交给中介保管，中介会给卖家一张保管凭证。如果没有这一步，理论上卖家可以私下同时和多个买家签订三方合同，收完他们的定金后一次性跑路。所以，签三方时把房产证交给中介这种第三方保管，是比较严谨的做法。
由于三方合同不是正式的卖房合同，它的一个特点是签署过程较为简便，仅需买家、卖家和中介三方即可完成，不需要政府机构参与。
在某些特殊情况下（例如房产尚未达到规定的交易年限，买家社保时长还不满足要求，暂时无法走正式流程），买卖双方仍然可以提前签好三方合同。在合同中约定具体的成交时间，来锁定这套房子的交易意向。
当然，这种方式也存在风险：如果约定的成交时间间隔太久，期间房价大幅波动的概率就更大，合同的实际约束力就会随之减弱。
另外在此过程中还有一个小细节：在我卖房时，由于房子的成交价格低于我银行贷款剩余的本金，我处于一种“资不抵债”的状态。
因此定金不能直接给卖家，而是先付给中介保管，再由中介把定金协议交给卖家。
这个流程设计得很严谨。若卖家收到定金后跑路，房子本身资不抵债，银行即便收走房子，卖家仍欠银行的钱；同时卖家还卷走了买家定金，对买家就有风险。
二、资质审核
在开始进入卖房流程时，需要先尽可能确保买卖双方的资质没有问题。
买家要根据是否商贷或公积金贷款，准备征信报告，由中介带到银行或公积金中心做初步核实。通常还需社保证明等材料，各城市限购要求不同。
卖家要确认房屋权属：提供身份证、房产证、户口本，证明房子归自己所有，并确认户口是否落在这套房里。另外要结清物业费，提供结清证明或发票，避免物业纠纷。
一般从找中介起，资质审核就开始了，中介会先核实买家的征信、卖家的身份证和房产证等。若这些基本信息有问题却未核实就撮合双方，会白费不少时间精力。
剩下的更详细的信息审核，则是在签了三方合同之后进行。
三、提交网签
三方协议签完、资质审核完成后，中介会在房产交易中心的官方网签系统提交网签申请。这个环节由政府监管，标志着流程进入相对正式的阶段。
提交网签需要准备一些电子版材料，一般包括：买卖双方的身份证、户口本、婚姻证明照片，卖方的房产证以及物业费结清证明或发票等。中介会协助整理并上传这些资料，确保网签顺利完成。
通过网签，合同信息正式备案在政府系统，为后续贷款审批、过户和资金托管提供法律与监管保障，整个交易流程更规范、更安全。这个合同的一大作用就是防止一房多卖。如果买家是商业贷款，银行批贷前，会先核实网签备案信息。
网签会产生一份正式的卖房合同，由买家和卖家双方直接签署，不涉及中介。合同封面一般会写“存量房买卖合同”之类的标题，有合同编号，还有政府机构的名字，合同的具体格式都是相对固定的，不可以随意修改。
在提交网签这一步，合同已经在政府的官方网站生成并备案了，在线上完成，买卖双方不用线下参与。后续还需要买卖双方当面确认签字才算正式生效，也可能会打印出纸质版给买方、卖方、不动产登记机构分别留存。
以苏州为例，合同范本可以在 https://clf.szfcweb.com 找到，封面截图如下：
四、房贷的处理
如果卖家的房子还有房贷，通常房子就是这笔房贷的抵押物。而当买家也需要贷款买房时，申请新的贷款，同样需要将该房子作为新贷款的抵押物。
这个抵押物的作用就是，如果贷款没办法还清，银行有权把房子收走，将房子拍卖掉来偿还贷款。
所以同一套房子不能同时作为两笔贷款的抵押物。但矛盾在于：卖家要先还清房贷、解除抵押；解除抵押后买家才能办新贷款；新贷款下来后，钱才会给卖家。
这就形成**“死锁”**：卖家还没拿到房款，却要先筹钱还自己的贷款；卖家若不还清，买家又无法走完贷款流程、支付余款。
由于房贷数额一般比较大，卖家在短期内常常并没有足够的资金直接还清房贷。而买家即使有钱，也不可能直接把钱转给卖家帮其还贷，因为这个过程存在风险（例如担心卖家收款后消失等）。
过桥贷款
在这种情况下，常常采用“过桥贷款”的方式：由银行或第三方机构在短时间内为卖家提供贷款，帮其先还清房贷；待房子最终成交、卖家拿到房款后，再将这笔过桥贷款还给相应的机构。
但过桥贷款有两个核心问题。
1、高额利息成本。过桥利息通常较高，按天计息（一般每天万分之六甚至更高）。交易哪怕只拖十几天，金额大时利息也不低，对卖家是一笔实实在在的负担。
2、交易违约风险。若买家中途反悔、贷款批不下来，或其他不可控原因导致交易失败，卖家可能无法按时还清过桥贷款。
此时卖家已用过桥还清房贷，却拿不到卖房款还过桥，也不能重新办房贷。房子虽还在自己名下，却要持续承担高额利息，财务风险很大。
假设借300万的过桥贷款，每天万分之六，如果交易顺利耗时10天，就会产生 300w * 0.0006 * 10 = 1.8w 的利息。如果交易不顺利，过桥贷款迟迟不能还清，持续一年，0.0006 × 365 = 21.9%，这个利息非常高，远超过了房贷现在的 3% 左右。
所以，如果是走过桥贷款的形式，卖家需要重点考虑两个问题：买家是否可能中途反悔、不再购买这套房子；以及买家是否会因为缺乏贷款资质导致贷款失败或长时间延迟，从而无法完成交易或增加卖家利息成本。
可以两方面降低风险。
1、确认买家意愿。即确认买家是诚心买房、不会轻易反悔，并弄清若买家突然不买，违约责任如何约定。
2、在合同里明确贷款资质与违约责任。资质审核阶段确认买家具备贷款能力；三方合同里写清：若因买家自身原因导致公积金在约定期限内批不下来，须改为商贷或全款，且明确无法履行时的赔偿。
另外还有一种就是不可抗力导致的成交失败，也就是非买家自身的原因。最常见的一点就是政策突然发生变化，例如限售政策突然变了，导致没办法成交。针对这种情况，中介给我的回答是：一般不会有问题。因为政策即使出台，通常都会提前有风声，而且不会在出台后马上执行，而是会有一个缓冲期。
带押过户
过桥贷款是国内解决卖房贷款转移问题的一个方法。在有些国家，他们会通过律师作为中间人做担保，从而可以有效降低买卖双方的风险，但是国内目前没有这样的方式。
国内在近几年，因为房市行情表现不佳，所以大力推广“带押过户”的方式。
所谓带押过户，就是房子仍处于抵押状态时，不必先筹钱还清原贷款，就能直接过户给买家，买家同时办新贷款，交易一次完成。买卖双方都不必多承担筹资风险和时间成本。
之所以“带押过户”一直推广不开，网上有人认为，过桥贷款很多也是由银行提供的，利息很高，银行不想失去这样的获利机会，所以推广带押过户的意愿并不强烈。
虽然带押过户已经全面铺开，但仍存在一些限制，并非任何情况下都可以办理。每个城市具体细节不同，以苏州为例：
1、买家用公积金贷款就不能办带押过户。我实际卖房就是这种情况，最后是借钱先还清贷款再走后续流程。
2、买家和卖家的贷款必须在同一家银行。若不在同一银行，目前也办不了带押过户。现在各行利率差不多，让买家换到和卖家同一家银行，一般不难。
房贷提前还款
当房贷无法办理“带押过户”时，你就需要提前还清贷款。通常情况下，你可以向银行提交提前还贷的申请。
以我使用的中国银行为例，其 App 内部设有“提前还贷”的按钮。但在操作时我发现，最早的还款日期只能预约在一个月之后。
当时正值 1 月，若再等一个月到 2 月就临近春节，过户等流程都得拖到年后，时间成本很高。若期间房价波动，买家很可能反悔，又得重新找买家，让人很担心。
银行这样设计有其压力：主要收益来自利息，同时又要给存款、理财客户付息，资金平衡有自身考量。所以银行并不希望客户都提前还款，更希望贷款一直持有。
我实际去查看了当时的贷款合同，上面写的是需要提前 15 天申请，但银行给我的时间是一个月。从合同上来讲，这就有点太晚了。
当时中介也在帮我找人想办法，希望能更早地提前还清贷款，以便推进后续流程。但在沟通过程中，由于银行要求提供大量材料，中介感到非常繁琐。
同时中介也教了我一个办法，让我打 12378 投诉电话（银保监会投诉热线）。我拨通电话后，系统默认会提示先联系中国银行总行进行沟通。我直接跳过了这个步骤，进入投诉流程并选择了人工服务。
我向客服说明了自己的情况：我需要卖房，因此要提前结清房贷，但银行将还款时间拖到了2月份，我无法接受。
要注意：电话很忙，得反复打才能接通，且只在工作日白天服务。
刚打完电话一个多小时后，中国银行就有人主动联系我沟通情况，询问我的诉求。
我表达诉求后，对方帮我将提前还款的时间提前了大半个月，改到了1月中旬。随后，银行又再次来电确认，指导我取消原先的申请，重新办理了一个1月15号的申请。
整体处理效率很高，也改变了我以前的看法。
1、过去我总觉得银行像政府机构，个人对其决定几乎无能为力。这次发现银行内部也有利益分化：总行作为大组织，整体上希望提供好服务；具体分行可能因考核压力不愿客户提前还款，就会找理由要材料、拖时间。
2、监管层面，12378 等机构的职责就是督促银行把服务做好。通过投诉渠道可以尽量保障个人利益，网上说的“按闹分配”在有些场景下确实如此。
解押
在我完成了提前还款、还清贷款以后，我去银行机器打印了一份“贷款结清证明”，以此证明房子已经没有贷款了。
接下来的步骤是“解押”，即将房子的抵押状态取消。现在这个步骤在大部分城市都是自动的，不需要我们额外进行什么操作，只要等系统流程走完就可以了。
五、资金托管+贷款面签
随后过了一两天，我、买家和中介三个人一起到了苏州工业园区的房产交易中心办理手续。
近些年在办事效率上确实有很大提高，这个交易中心可以一站式办理多种手续，从开始排队到完成只花了不到半小时。
这次手续包括：
1、资金托管，买家把首付提前存入办好的 I 类银行卡，首付款会由房管局划扣到托管账户，交易完成前不能取出。买卖双方和房产交易中心签订资金托管协议。
2、贷款面签，买家正式发起贷款申请。需要提供社保、收入证明等贷款所需的各种材料。
3、网签合同当面确认签字。
卖家需要提供身份证、户口本原件、房产证、贷款结清证明。其中房产证之前已经交给中介，中介会代为提交。
然后回去等贷款审批通过，大概一个星期多一点就完成了。
六、过户+交税+支付中介费
贷款审批通过之后，就到了过户环节。这次还是在房产交易中心，买家、卖家、中介都要到场。
所谓“过户”，就是把房子绑定到买家名下，买家拿到写有自己名字的新房产证，房子也就真正属于买家了。
在过户申请提交后，买家会在几天内拿到房产证，可以自取或邮寄。同时卖家可以收到房款，包括买家的首付款和买家贷款支付的剩余款项。
除了过户，还顺便走了交税的流程。卖家需要提供买房时的购房发票和契税发票。因为房价比买入时低，实际上作为卖家的我不需要交个税，但流程还是要走的。契税则是由买家现场支付。
在过户的同时，我们把中介费转给中介了。
七、交房
在我们过户当天下午，就开始了交房的流程。这个环节主要是买卖双方之间的交接，中介也会协助确认流程和必要的手续。
所谓交房，就是卖家把自己的东西全部搬空，把房子完整地交付给买家，包括房门钥匙、门禁卡、三方合同中约定的家具电器等。买家会现场检查屋内的各种设施有无损坏或缺失。
如果卖家的户口落在这套房里，交房前也需要迁走。
确认无误后，双方办理水电气过户，结清物业费、水电气等费用。若不清楚具体细节，一般由中介协助，也可咨询物业和水电燃气公司。
还有一个容易忽略的点是宽带：账号若仍绑在原地址，买家就无法在该地址办新宽带。我自己用的是电信宽带，移动和联通虽然细节可能略有不同，但大体思路应该差不多。
宽带大致有三种处理方式：
1、过户给买家。如果买家愿意接着用你的这条宽带线路，可以约好时间，买卖双方带上身份证一起到营业厅办理过户。
2、办理移机手续。如果你卖了房子但还想继续使用这条宽带，而且新住所还在同一座城市，一般可以选择移机，把宽带迁移到新地址。
3、注销账号。如果你要去其他城市发展，或者以后用不到这条宽带了（比如新租的房子自带宽带，或者短期内准备出国等），那就只能选择把账号注销。目前电信宽带还不能跨城市迁移。
注销宽带本身是一个相对麻烦的流程。电信自然不太希望用户轻易注销，所以通常会问清楚原因；同时，还需要你预约师傅上门回收光猫、机顶盒等设备，这个预约有时要等一到两个星期，如果你时间比较赶，就会有点麻烦。
我一开始也有点担心，会不会找各种理由不让我注销。结果真正去办理时，对方态度还不错，只是明确告知宽带还没到期，剩余的钱是不能退的。
他们直接帮我做了一个简单处理：当场把我的宽带账号过户给了他们内部的人，相当于他们自己接手这条线路。过户完之后，这个账号就完全和我无关了，后面由他们自己去操作注销，帮我节省了不少时间和精力。
八、收款
由于贷款已经提前审批通过了，前一天下午过户完了以后，我在第二天上午银行卡里就收到了房款，比我想象的要快得多。
交房完成后，买家把剩下的一笔5000块钱的交房保证金支付给我，中介把买家最开始支付的由中介代为保管的5万定金转给我。
至此，整个交易流程就正式结束了：买家拿到了新的房产证，住进了新房子；卖家拿到了所有钱款，旧的房产证在之前已经交给房管局归档。
九、总结
对卖家来说，流程上的主要风险就两块：买家违约，以及过桥贷款利息。买家中途反悔会赔违约金，但你不成交、时间也耗掉了；若借了过桥却交易失败或拖延，可能背上意料之外的高额利息。
其余环节大多经房管局走正式流程，大额资金由房管局统一监管，经银行、房管局划转，安全性是有保障的。把流程搞懂，签合同前看仔细，不必过度担心交易安全。
最后还有两张图发出来供大家参考。
贝壳提供的二手房交易流程图：
来自苏州市区房产交易网上服务平台 https://szfang.szfcweb.cn 的交易流程图：
如果觉得文章有帮助，欢迎分享转发，也欢迎关注我的公众号“搬砖的小明”，及时获取更新
