这篇文章是我2025年终总结的一部分。由于字数太多，单独拆分出来了。
2022 年我在苏州园区买了房，买入单价超过5万，当时我还挺开心的，那年的年终总结里也提到了买房给我带来的很多积极影响。
没想到我买在了高点，全国房价随后开启了持续下跌模式。到24年底时，小区同户型成交单价还有3.5万，亏掉的只是约 30% 的首付；到25年底，房价又下跌不少，已经来到了3万附近。
在经过了各种学习思考之后，我决定卖房了。截止到发这篇文章的时间点，我的房子已经卖掉了，在走过户相关手续的过程中。
卖掉房子总共亏了多少钱呢，纯经济账是这么计算的：
房价跌幅 + 买卖手续费中介费 + 已经产生的贷款利息 + 装修成本 + 物业费等持有成本 - 房子租金回报。
最后算下来总亏损超过了250万，这比我2020年入职微软以来快六年攒的钱还要多一些。换句话说，干了快六年，我比刚毕业三年多的时候更穷了，这确实让人有些难以接受，再次印证了选择大于努力的道理。
有朋友劝我想开点，以“人生就是一场游戏，重在体验”的心态来看待，但是要说完全做到置身事外，也不太可能。
比较有意思的一个想法来自我妈。我说我在苏州待了六年，但是到头来一分钱没赚到，我妈说那你就当是去上学了。
我突然觉得还挺有道理的，要是去上个研究生加博士生也得快六年了，也赚不到什么钱，现在这几年无论是在苏州的生活，包括业余学习摄影等爱好，还是在微软的工作，或是人生的感悟等等，学到的东西也不比读个研究生加博士生少。
我花了很多时间，学习房价的逻辑。也花了很长时间思考，当初为什么会买房，并且买的房子很贵（相对我攒的钱和收入来说）。
这个过程很痛苦，但是我希望直面问题，而不是刻意通过转移注意力来回避这件事带来的烦恼，因为这样才能成长，毕竟交了这么多学费，一点进步都没有那才是真的吃大亏了。
于是就有了这篇文章。
消费还是金融？
房子到底是消费品还是金融产品？实际上两个属性都有，取决于你是自住还是投资。
在这个资本运作的社会中，即使是纯消费产品，我们也可以用经济学的思维去看待。我会通过类比股市来分析房子的价值。如果想要完全看明白这里面的内容，读者需要具备一些基本的股市投资知识。
有人会说，我买房是为了自住，不是为了出租获得收益，我为什么要从金融角度来思考房子？
原因很简单，房子的金融属性决定了房子的价格波动会比较大。如果你很有钱不在乎房价涨跌，你当然可以在任何时候买入你喜欢的任何房子。否则你一定会希望用最便宜的价格买入你看中的最好的房子，房子对于大多数人来说是一个价格很高昂的东西，哪怕只是10%的价格差就需要多花几年才能攒下来。
去年年终总结我提过一个广泛流传的观点：刚需买房不要看涨跌，反正都是自己住，涨跌都和你无关了。这个观点看似合理，实际上只能说是安慰，从经济上来推理站不住脚。
如果房价大跌，尽管房子还是那套房子，但是两个住在同一栋楼相同户型的邻居，一个早两年就攒了钱高价买了房子，另一个晚两年低价买的房，现在大家都住着一样的房子，结果先买房的那个人每个月要多好几千的房贷，一直30年，对生活质量的影响太大了。
当初为什么买房？
1、运气。这也是大部分人所认为的，毕竟90后买房血亏的大有人在，还有一些经验丰富的投资高手，对房价很敏感的房产中介，也有很多大亏的。
2、消费观念。从小一直过的苦日子，工作几年总算攒了一些钱，加上家里很支持，我也很想早点感受一下”城里人的生活“。既然要做城里人，房子车子当然是必不可少的了，并且我还想买足够好的房子，有点冲动消费的意思。关于这一点，后续我还会发文章展开讲。
3、认知不足，知识匮乏。包括政策知识，股市思维，历史知识等，我缺乏对房价的理解和认识，所以当时觉得房价不会大跌，买贵一点的也无所谓，反正以后还能卖掉，不会亏太多。这一点我也会有后续的文章详细讲。
4、过于乐观。我刚毕业就赶上了互联网红利，收入一直不错，我本人也确实是爱学习、爱思考的性格，相信自己的工作能力不算差，也相信行业总有好的工作机会，虽然不指望一直涨工资，但是觉得可以一直维持现状。
直到失业这件事让我感觉到了危机，尤其是完全没想到AI大模型发展这么快，对我们的职业有很大影响。
5、想要安定的心理。从上大学开始我就不断换城市，从安徽老家到西安上大学，在北京工作三年，去上海待了一年多，又来到苏州，每年都在搬家租房，这种生活过多了就会觉得疲倦。
到了苏州微软，很多人把这个外企称为养老企业，因为没有35岁裁员，工作压力相对小。虽然我并不觉得可以在一家公司养老，但是也开始希望以后在江浙沪地区安定下来，特别是在苏州的前几年我还养了狗，更加会有这种追求稳定的心理。
疫情期间的一些事情更是让我感受到国内这种环境下业主和租客的身份地位区别，甚至有些地方发放救助物资都是给业主而不是租客。
那个时候就有人说房价在未来会和大白菜一样便宜，因为人口是不断下降趋势，但那都是至少10年后的事情了，人生能有几个10年呢？
买房的风险
“你以为买房安全，是为了生活改善和资产保值？错。房子表面上是‘家’，实际上是一场高杠杆金融游戏。亏掉本金？轻的；亏掉几倍本金、欠银行债务？常有。股市风险人人喊，但至少你能看见风险、控制风险。房市呢？全程没风险提示，却逼你参与。”
上面这段话是GPT写的”开头冲击力极强的引子“，很吸引眼球的营销风格，感觉很好玩我就贴上来了。下面回到我正常的文章风格……
几乎所有人都知道股市有风险，包括不懂股票的爸妈也知道这一点。但是很多人根本不了解买房这件事的风险，因为他们都觉得房子是消费品，而忽略了房子的金融属性。
关于买房的风险到底有多大，用股市做对比大家就能理解这件事的可怕之处。
先说股市，也引申到期货等金融投资产品：
1、从亏钱的角度，如果是不加杠杆的股票，国内A股没法做空，只能买正股，就算每天都按10%跌停来亏钱，也不可能把本金全亏完。
更危险的是融资账户，A股市场融资账户的最大杠杆一般是2倍，也就是说，10万本金最多可以买20万股票。期货市场杠杆就更高了，可以轻松加到几百倍。
不过即便是这些带杠杆的股票或期货账户，也都有强制平仓机制。例如10万本金，再融资10万，买了20万股票，股价下跌50%时，账户会被强制平仓，也就是自动把价值还剩10万的股票全卖掉，还清融资的10万元，等于本金亏光了，但也就到此为止了。只有在非常极端的剧烈波动行情下，期货账户有穿仓的可能，亏损会超过本金，需要补一点保证金。
总的来说，这些账户可能在短时间内把钱亏掉，但绝大多数情况下，最严重也不过是亏掉全部本金。只要本金是自有资金，就至少不会欠债。
2、从风险提示角度，开通股票、基金、融资、期权等账户时，每年都要做风险偏好评测。评测里反复提示风险，会问你能承受多少本金亏损，让你充分了解风险。股票开户时的问卷，也会明确让你确认本金是自有资金，借钱炒股本身是明令禁止的。
我实际开通融资融券账户时，步骤非常繁琐，需要和工作人员视频通话，还得亲自读一段确认风险的话，大意就是本人明白融资账户风险。
相比之下，买房的机制危险太多了：
1、从亏钱的角度，现在很多城市首付只要15%，相当于超过6倍杠杆。
在美国，有个人破产保护制度。通过 Chapter 7 破产程序，如果房子有抵押贷款而无力偿还，可以选择放弃房子，剩余未偿贷款通常会被免除。这有点类似股票融资账户的强制平仓机制，损失有限，即全部首付本金和已经产生的贷款利息，不会继续欠债。
国内目前没有全国性的个人破产制度（仅有少数城市试点且条件严格），贷款买入房子的损失可能远超首付。
只要国家还在正常运转，只要你还活着，无论遇到什么状况，烂尾楼，房子老化、地基沉降、地震等问题导致房子损坏大幅贬值，银行都可以无限追偿，贷款照还。如果房价下跌太多，银行在法拍房子后还不足以偿还贷款剩余本金，剩下的贷款还可以继续追偿。
最坏的情况，花100万首付买一套600万的房子，可以亏掉这套房子的总价即600万。要是分30年还款，算上利息可能就要亏掉超过1000万了。
房子金额巨大，几十万到几百万起投，只要房价有10%的波动就意味着巨额损失。
2、从风险提示角度，买房全程不会有任何正式的风险提示。我仔细看了买房合同和银行贷款合同，没有一句话提到买房有风险。购房过程中也没有任何工作人员正式的提醒风险。
3、再加上限售政策、极高的交易成本（一买一卖税费和中介费甚至可以达到十几个点）、流动性极差（即使中途你意识到危险想要卖掉房子，由于房子流动性太差也不能马上卖掉，急着卖房也卖不了好价钱），有时候你只能眼睁睁看着自己的资产蒸发什么也做不了。
实际上我自己就是如此，我买房的时候苏州还是五年限售的政策，后来才改成两年，之后全面取消。因为有限售所以当时我基本都没去关心过房价，反正关心了也卖不掉。
股市人人都知道有风险，反而相对安全。真正亏大钱的是少数想发财又没水平、还借钱炒股的人。买房看似安全，背后却潜藏着最大的危险，买房亏损超过100%首付的例子全国遍地都是。
所以，如果房子被当作消费品，结果却绑定了金融属性，本身就是不合理的。要么按照金融产品规范操作，充分提示风险，让参与者理解他们正在参与一个高风险金融游戏。
最没有金融知识的广大群众，一定程度上被迫参与（买房自住改善生活的需求本就普遍存在，且房子和公积金、落户、学区等绑定），还没有任何风险提示，这简直就是设计上的Bug。
股市思维看房价
前两年，我还算不明白房子这笔账。但在学习了足够多的股票知识之后，我的思路逐渐清晰起来。
买房和买股票类似，本质上都是买一个“会不会给你挣钱”的资产。有些人可能会说，我买房只是希望比租房划算，并不指望从中赚多少钱。但是如果你想知道你买房时的价格是否划算，或是未来有卖房置换的计划，你就需要站在所有买房人的视角看问题，也就是从经济或者股市的视角来思考。
我们可以把房子看成一只流动性比较差、交易成本较高的股票。股票赚的是公司挣钱的能力，房子赚的是租金、自住价值和未来涨跌。只不过股票每天都能看到涨跌、随时能卖，房子流动性差、成本高，所以账更难算。理解这一点后，再用股市的方法分析房子，就会清晰很多。
在股票市场，分析股价是否过高的一种常用指标是“市盈率”，英文缩写为PE，一种常用估值分析方法是“PEG估值法”。很多人听到这些专业词汇就会被吓到，实际上理解他们只需要小学生数学知识：
1、市盈率。假设一个公司市值是1000亿，最新一年盈利200亿（去掉成本后的净利润），我们就可以计算出这个公司的市盈率PE = 市值 / 盈利 = 1000亿 / 200亿 = 5。
简单来说，如果企业把利润全部分红，而我近期买入了价值100万的股票，就会获得20万的分红股息，这么算下来5年我就会收回全部本金，这就是市盈率。
2、未来预期增速。现实中，企业一般不会把所有利润都分红，而是会把一部分利润继续用于投资从而扩大生产。虽然我拿不到这部分利润的分红，但是公司规模扩大了，资产增加了，未来预期的利润更高，股价也会相应的上涨，我持有的股票价值也增加了。
如果一个企业每年利润相比前一年都稳定增长5%，我们就认为他的未来预期增速G等于5。如果是一个前景可观的小型创业公司，我们认为它未来潜力巨大，预估出来的增速G就可以很大。
3、合理的市盈率。什么样的市盈率是合理的呢？这没有标准答案，但是通常我们可以对比同行业其他公司，或者对比同一个公司的历史数据，还可以按PEG估值法来分析，计算方式是PEG = 市盈率PE / 预期增速G。
在上面的例子里，市盈率和预期增速都是5，所以PEG是1。我们通常认为PEG为1时股价是合理的，高于1时股价偏高，低于1时股价偏低（对于具有垄断优势的企业，PEG可以长期超过1，简化起见这里不考虑）。
借鉴股市思维，持有房子的净收益可以按下面的方式计算，其中括号里的部分是不太好量化的。只有当净收益大于理财收益时，持有房子才是划算的。这里的理财收益，已经包含了通货膨胀货币贬值的影响。
租金收益 - 房贷利息 + (自住溢价 + 房租潜在上涨溢价 - 折旧损耗 - 持有成本) > 理财收益
注意，这里的计算只是从内在价值的角度来分析。价值和价格是两码事：有时候价值可能被无限高估，导致价格长期高于价值，并且偏离越来越大。在这种情况下，只要能在崩盘之前卖掉，并且扣除手续费后还能盈利，从交易的角度来看买房就是合理的选择。
下面解释具体每一项：
1、租金收益：房价相当于企业的市值，年租金相当于企业的利润，每年都能收获租金，相当于企业每年都把全部利润分红了。
租售比 = 年租金 / 房价，目前一二线城市约 2%，三四线城市可以达到3-5%。
按股票的方式计算，市盈率 = 房价 / 年租金，一二线城市约 50，三四线城市约20-30。
市场上的一些优质股票市盈率通常只有20，对比来看国内房子的市盈率是偏高的。对比国外发达国家的核心城市，他们的租售比能达到5%甚至更高，有较大差距。当然我们不能仅凭这一个点就断定国内房价还是太高，后面还要提到其他因素。
前几年有个很普遍的说法，说房租和房价是两套完全不同的逻辑，房租看短期供需，房价看人口、政策、土地制度等等。但现在回过头看，我觉得这个说法站不住脚，这就像在股市里说“股价和公司内在价值毫无关系”一样。短期确实可能脱节，但长期一定会回归。
本质问题不是两套逻辑，而是价值被长期高估、泡沫把价格吹得太高，只是回调的过程还没走完而已。
2、房租潜在上涨溢价：房租并非固定，受人口、就业等供需关系影响。区域经济发展好、高薪就业机会多，房租更可能上涨，类似企业盈利增长。
按 PEG 估值法，对于增长预期高的股票，预期利润增速G更大，市盈率PE就可以维持更高水平，也就是更低的租售比。所以国内一二线城市的租售比低于三四线城市也是合理的，因为随着人口整体减少和城市化的趋势，一二线城市未来潜力更大。
3、自住溢价：持有企业的股票，可以享有投票权或额外福利（例如有些企业会给股东送礼品），自住的房子也会有额外收益，学区、落户、居住体验等。如果定居后对房子满意，或心理上希望安家，特别是有家庭有小孩有老人，小孩要在学区上学，全家折腾搬家代价太大了，这部分溢价可以很高。
本来月租金只有5000的房子，由于是自住我认为带来了每月1万的价值，这样算下来租售比也就提高了不少。
但是为了分析房子的价格是否偏高，还需要站在所有买房人的角度思考，也就是是否所有人都认为这套房子的自住溢价很高，例如学区是整个城市里最好的，并且大家的生育意愿都很强。
4、折旧损耗：类似企业设备折旧，房子也有折旧损耗。房龄越大、位置越差、拆迁可能性越低，价值下降越快。
例如一些非核心城市偏远地区的房子，假设认为房龄到30年后基本没法住人了，也卖不掉，拆迁获得的补偿也很少忽略不计，那么平均每年的折旧损耗率就有3.3%（这里只是简单的相除，实际上损耗速度并不均匀，房屋总价值也在变化，没法精确估计）。
5、房子持有成本：包括物业费、暖气费、房产税等。物业费如果高，但物业很负责，可以降低折旧损耗。在北方房子可能还要交暖气费，但总体金额不高。
房产税目前国内只有少数城市在试点，如果未来房产税全面铺开，即使自住房免征，房价还是倾向于下跌。因为投资属性减弱，持有成本变高，需求减少，供需关系会发生重大改变。不少发达国家都已经在征收房产税，持有成本更高，所以他们的租售比也理应比国内更高。
6、房贷利息：有点类似股票融资成本。假设贷款剩余本金 100 万，利率 3%，无论等额本金还是等额本息，下个月还贷利息都是 100w × 3% / 12 ≈ 0.25w。一年内的剩余本金变化不会很大，所以可以粗略按 当前剩余本金 × 利率 计算未来一年的利息。
7、 理财收益：普通人理财能力有限，可以参考银行存款收益，目前大概 1%；如果有投资能力，能做到 5% 或更高，那么房子的净收益要超过这个水平才值得持有。
及时止损，愿赌服输，重新开始
有不少人炒股会有这种心理，就是亏了钱的股票不愿意割肉，一定要等到他回本，因为觉得卖掉浮亏就变成了实亏，不卖还有希望涨，但这并不是一个理性的做法。
一个很简单的办法，在当前的时间点把事情切割成两半，一是过去的时间，这只股票已经亏损了，二是假设现在已经卖掉了这只股票，接下来买什么最有可能赚钱？
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如果你的选择还是重新买回这只股票，坚定认为它比其他股票更有上涨潜力，那么继续持有它就是合理的。
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如果你认为接下来应该持有现金、啥也不买，或者买入其他更优质的股票，那么立即卖掉这只股票就是最好的选择。
及时止损，愿赌服输，重新开始。因为投入的情绪上的沉没成本而死守劣质资产等回本，而不是及时切换到优质资产，并不理智。
对于我而言，这套房子已经亏掉很多，房贷剩余本金差不多和房价相当。按房贷利率 3%、租售比 2% 套入前面的公式，租金收益 - 房贷利息 = 房价的2% - 房价的3% 已经小于 0。
由于意外的失业，我准备离开苏州。互联网行业在苏州确实没多少好的机会，因此最大的自住溢价已经不存在。再加上我认为自己通过投资有望获得更高收益率，卖掉房子在当下是一个合理的选择。
如果从风险的角度来看，房子有继续降价的可能，而更大的风险在于，程序员行业受AI冲击较大，未来收入的不确定性加大，而每个月的房贷会持续吸走我的积蓄，如果有一天真的还不了房贷了，以后的选择就会大大减少。
同样也可以换个角度来想，假设这套房子我只是租住了几年，现在银行给了我一个机会，可以0首付以3%的利率贷款买下这套房子，我是否会买？我认为我不会买，最直接的原因就是我打算离开苏州了。这么一想，卖掉就是很合理的。
不必担心，发财机会永远都有
虽然市场行情非常悲观，很多人认为房价没希望了，但结合国外房价历史来看，至少在一部分优质城市的优质地段，房价总是会上涨的。推动力除了经济发展、就业机会和人口流入，还有通货膨胀带来的货币贬值——房子作为资产，货币贬值会带来名义价格上涨。
我对国内经济整体看好，也认为苏州是一个有潜力的城市，这套房子的位置不算差，由新加坡开发商开发，品质也不错，加上物业还算负责，折旧损耗相对小。
所以有时候我也会担心，会不会在我卖了房之后房价就开始涨。但转念一想，这种情绪并不理性。当前节点，卖掉房子是我在大量学习和思考后得出的结论。结果未必是最优的，但目前看来是合理的。这就像我在另一篇文章里提到的抛硬币游戏，我们只能做到尽人事，听天命。
文章在这里：《为什么做了正确的选择，还是会失败？——从抛硬币游戏看人生》
另一方面，股票、期货等市场中，我们每天都会错过数不清的发财机会。既然如此，即使真的错过一次房子回本的机会又如何？
既然那么多致富机会我们都看不清，又怎么能保证自己看得清房子的机会？
只能说明运气和认知还不够，还需要继续学习。
在接下来的文章里，我会进一步展开前面说的消费观念和认知不足的问题，以及2025年的年终总结，感兴趣可以保持关注。
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